国税函[2000]687号 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

国税函[2000]687号       2000-09-05

广西壮族自治区地方税务局：

　　你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)收悉。

　　鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

国家税务总局

二〇〇〇年九月五日

国税函[2000]687号——是否有效和征管来源终于搞明白了 <海大师>

　　前日因为一个税收案例涉及国税函[2000]687号所规定的问题，就相关问题咨询国家税务总局的某领导。

　　现在就回答部分内容简单公布如下(内容有删减)：

　　当年财税[1995]48号文件发布以后，在执行中就发现了这个土地增值税征管漏洞，是头没有管住尾也没有管住(本人注：指财税[1995]48号第一条和第三条)，总局就讨论是堵头还是堵尾，考虑到堵头不利于企业投资发展，而堵尾没有明确法律依据，意见不统一。这个时候广西来了这个请示，于是匆忙出台了这个体现堵尾的批复。经过一段时间的执行，发现这个堵尾文件存在法律上的瑕疵，当时相应反避税法规也没有配套，进而容易产生执法风险。于是由财政部自己出台了体现堵头的财税[2006]21号。这个事情才算了结。

　　也就是说，2006年3月以前税收上是依靠国税函[2000]687号来堵财税[1995]48号的漏洞，2006年3月以后是由财税[2006]21号堵财税[1995]48号的漏洞。

　　在2011年全面清理规范性文件时候，一方面由于以前事项具有一定时间的延续性，且财税[1995]48号文件和财税[2006]21号之间对于这个漏洞没有相应规范性文件约束，另一方面由于国税函[2000]687号的作用已经被财税[2006]21号代替，且堵尾的方法在法律实在是不算严谨。因此国税函[2000]687号一致没有明文废止，也没有必要说明它有效。

　　王骏点评——

　　无从考证海涵所言的真实性，姑且假设其是真的。发文堵漏原本是无奈之举，但既然这位领导都认为687号文存在法律上的瑕疵，而且堵漏没有法律依据，还既不修改这个文件，也不废止这个文件，实在是太可怕的。国税总局法规大清理对某些人就成了儿戏。

　　另外，财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定。而687号文界定的是非房地产企业转让股权征收土地增值税。两个文件适用主体都不一样，怎么能说是21号文代替了687号文的作用？

　　当然，另一种可能在于这篇文章仅仅是海涵君信口开河，胡说八道，我们也不能因此冤枉了总局相关当事领导。但这也足以提示我们，土地增值税立法的20年似乎还存在不少问题，土地增值税变成了名符其实的土地“争执”税，耗费了征纳双方巨大的征管和遵从成本，有多少税务青葱少年变成大叔！

以转让股权名义转让房地产行为如何征收土地增值税?

　　咨询：

　　问题1：A公司从B公司受让一家房地产开发企业C的100%股权间接得到一块地，现在面临交巨额土地增值税，想问下：纳税主体包括B公司吗?

　　问题2：如果纳税主体包括B公司，对于转让后土地增值税的扣除项，是我们受让时的土地估值呢?还是B企业最开始取得土地的土地成本?

　　问题3：如果扣除项是我们受让时的土地估值，是不是需要把当前土地使用权的账面价值调增成我们受让时的土地估值?

　　答复：

　　您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第六条规定：“计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;……”和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(一)项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

　　根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”

　　具体业务事项的判断和办理请咨询主管税务机关。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系海南税务12366或主管税务机关。

　　答复单位：国家税务总局海南省税务局

　　答复时间：2021年2月8日

　　问：我公司准备将100%持有的湖南省一家子公司股权全部转让，全资子公司账面资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，请问此股权转让行为我公司是否缴纳土地增值税?

　　答：《土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

　　《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函〔2009〕387号)规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

　　《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011〕415号)规定，经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

　　《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》(湘地税财行便函〔2015〕3号)规定，对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。

　　因此，你公司股权行为，根据当地税务机关的规定，应当缴纳土地增值税。

　　来源：大成方略  2019-07-12